신세계프라퍼티는 빠른 속도로 외형성장을 거듭하고 있다. 초광역형 쇼핑몰인 스타필드를 필두로 임대·운영 및 부동산 개발 산업에서 몸집을 키우고 있을 뿐만 아니라, 금융자산 평가이익을 영업수익에 포함하면서 지난해 외형이 눈에 띄게 성장했다.

다만 지속되는 대규모 투자는 재무부담으로 다가오고 있다. 안정적인 영업현금흐름을 창출하고 있지만, 부동산 취득 관련 지출이 매해 발생하고 있는 탓이다.

◇안정적 수익창출…EIBT 성장세

신세계프라퍼티는 부동산 투자, 개발 및 공급, 복합쇼핑몰 사업 운영을 목적으로 2013년 12월 이마트와 신세계가 공동출자하여 설립된 곳이다. 현재 이마트가 지분 100%를 소유하고 있다.

신세계프라퍼티의 영업수익은 임대수익, 용역수익, 지분법이익, 배당금 수익 등으로 이루어졌는데, 임대수익은 건물을 통임대하고 이를 다시 재임대하는 마스터리스, 용역수익은 스타필드시티 위탁운영, 스타필드빌리지 개발 등을 의미한다. 스타필드는 초광역형 쇼핑몰, 스타필드 시티·빌리지는 스타필드보다 작은 지역 커뮤니티형 쇼핑몰이다.

특히 신세계프라퍼티는 작년 배당금 수익, 금융자산 평가이익이 영업수익에 더해지면서 수익성 증대 효과를 얻었다. 역삼 센터필드 복합상업시설 투자펀드(이지스제210호사모부동산투자회사) 관련 배당수익 352억원, 지분 평가이익 235억원을 영업이익으로 계상한 효과다.



이에 작년 연결 영업수익은 3757억원으로 전년(3108억원) 대비 20.8% 늘었다. 세전이익(EBIT)은 2022년 263억원에서 946억원으로 3.5배가량 증가했다. EBITDA(상각 전 영업이익)도 재작년 1408억원에서 1980억원으로 1년새 40.6% 늘었다.

다만 금리상승에 따른 이자비용 증가로 당기순이익은 소폭 줄었다. 작년 순이익은 282억원으로 전년(353억원) 대비 20.1% 줄었다. 이자비용은 363억원으로 전년(291억원) 대비 24.7% 늘었다.

◇투자 규모, EBITDA 창출력 앞질러

안정적인 수익구조를 자랑하고 있지만, 재무부담이 없다고 보기는 어렵다. 지속되는 대규모 투자비용으로 재무부담이 커지고 있는 탓이다. 신세계프라퍼티는 최근 들어 포트폴리오를 개발 사업 쪽으로 넓히고 있는데, 부동산 기반 사업은 투자 부담이 클 수 밖에 없다.

투자부동산 취득 관련 비용만 1년에 1000억원 정도다. △2019년 1640억원 △2020년 1024억원 △2021년 461억원 △2022년 689억원 △2023년 1050억원을 썼다.


특히 신세계프라퍼티가 계획하고 있는 신규점포(청라·광주·창원 등), 동서울터미널, 화성 테마파크 개발 프로젝트 등에 해당하는 총 투자금액만 약 4조원에 달할 것으로 전망된다. 대부분이 서울 외 지역이란 점을 고려하면 안정화 시간이 더 소요될 수 있다.

이는 신세계프라퍼티의 EBITDA 창출을 맞먹는 규모다. 신세계프라퍼티의 최근 3개년 평균 EBITDA가 1570억원 수준이다. 보유 중인 현금성자산은 연결 기준 1972억원이다.