신세계프라퍼티의 고민은 계획된 투자를 뒷받침할 여력이 충분치 않다는 데 있다. 지금까지는 유상증자를 통해 이마트로부터 자금을 수혈했지만 앞으론 대규모 지원이 여의치 않을 가능성이 높다. 이미 차입규모가 급증한 상황인 만큼 재무적투자자(FI)의 적극 유치가 점쳐진다.

신세계프라퍼티는 그동안 부족한 투자자금을 모회사 이마트(100%)로부터 지원받아왔다. 10년간 내역을 보면 2014년 360억원, 2015년 4860억원, 2016년 1080억원, 2017년 830억원, 2018년 1500억원, 2019년 2950억원, 2020년 2000억원, 2022년 다시 2900억원을 이마트가 신세계프라퍼티에 출자했다. 누적 출자액이 총 1조6480억원이다.

지난해의 경우 투자부동산을 확보하고 미국 와이너리(Shafer Vinyards)를 인수하면서 약 6000억원에 가까운 돈을 썼지만 유상증자 대금으로 일부 충당하기도 했다. 2020년 스타필드 하남의 유상감자로 1632억원이 유입된 것도 현금흐름을 보완할 수 있었던 요인이다.

그러나 최근 몇 년간 이마트가 지원해 준 금액은 투자규모를 크게 밑돌고 있다. 2019년 이후 신세계프라퍼티는 스타필드 개발을 위한 토지매입과 스타필드수원 증자, 캡스톤펀드 투자 등으로 총 1조6700억원을 지출했는데 이 기간 이마트로부터 들어온 금액은 5950억원에 그친다.

투자할 돈이 모자라니 차입으로 메울 수밖에 없었다. 신세계프라퍼티는 연결 총차입금 규모가 2017년만 해도 2억원으로 사실상 없는 것과 마찬가지였다. 하지만 2019년 말 약 7900억원으로 뛰었고 작년 말에는 1조3171억원을 기록했다. 이중 1년 내 갚아야하는 단기성 차입은 약 4688억원(35.6%)이다.


차입이 돌연 급증한 데는 2019년부터 회계기준 변경으로 리스부채가 차입금에 계상된 영향도 있지만 빌린 돈 자체도 늘었다. 리스부채를 제외한 차입금을 따지면 2019년 말 기준 2026억원, 작년 말 기준으론 8996억원이다. 올해는 5월 사모채로 1000억원을 조달하고 6월 3000억원 규모의 신종자본증권을 발행하기도 했다. 이 자금은 회사채 차환과 투자자금으로 사용한다.


앞으로도 신세계프라퍼티에 대한 이마트의 지원 규모는 예전 수준에 미치지 못할 가능성이 높다. 이마트 역시 야구단과 스타벅스코리아, 이베이코리아를 연이어 인수한 탓에 형편이 그리 좋지 못하기 때문이다. 게다가 2020년을 기점으로 이마트는 연결 영업활동현금흐름이 크게 줄었고 잉여현금흐름(FCF, 배당액 제한 기준)도 3년째 마이너스(-)를 나타내고 있다.

기대를 걸어볼 수 있는 부분은 재무적투자자(FI) 유치다. 신세계프라퍼티는 신규 출점에 외부자본을 적극적으로 활용하는 편에 속한다. 올해부터 2026년까지 투자규모가 3조원으로 예상되는데 이중 약 8000억원을 FI 유치로 충당할 것으로 알려졌다.

개발사업의 경우 신세계화성(90% 지분 보유)을 통해 부지 매입계약을 체결했고 2032년까지 공사가 장기간 진행된다. 투자규모나 자금조달에 대한 세부적인 구조는 아직 정해지지 않았다. 또 동서울터미널 개발사업은 2028년 준공될 예정으로 총투자비의 상당부분이 PF대출로 채워질 전망이다. 신세계프라퍼티가 지분을 얼마나 참여하는지에 따라 차입부담이 늘어날 수 있다.