신세계프라퍼티는 수익 대부분이 임대료로 이뤄지다 보니 비교적 안정적인 사업구조를 가지고 있다. 코로나19로 받았던 타격이 회복해 대형 스타필드를 중심으로 외형도 성장 추세에 있다. 다만 최근 대규모 개발사업을 추진하면서 내재 리스크가 커지는 모습이다.

신세계프라퍼티는 신세계그룹에서 스타필드 운영, 부동산개발사업 등을 담당하는 법인이다. 이마트가 지분 100%를 보유하고 있다. 영업수익은 마스터리스 방식인 4개 점포와 직영인 스타필드 고양, 지난해 인수한 미국 와이너리(Shafer Vinyards) 등을 위주로 채워진다. 마스터리스는 건물을 먼저 통임대하고 재임대하는 방식이다.

임대수익은 재고나 판매인력 부담이 없기 때문에 안정적이라는 장점이 있다. 신세계프라퍼티는 임대차 약정상 매출 연동 수수료와 기본 임대료(고정 수취 임대료) 중 높은 금액으로 임대료를 책정하기 때문에 판매실적 변화에 따른 변동성도 일부 완화된 상태다.

또 스타필드엔 신세계그룹 계열의 대형 브랜드 매장(이마트 트레이더스, 신세계 백화점, 일렉트로마트 등)이 다수 입점해 있어서 운영매장 공실률도 주변 상업시설보다 낮은 3% 수준을 유지하고 있다. 계약 후 통상 2년 주기로 소비자물가상승률 등을 감안해 임대료율을 재산정한다.


현재 영업점포를 보면 2016년 9월 스타필드 하남을 오픈한 이후 코엑스몰점(2016년 12월), 고양점(2017년 8월), 위례점(2018년 12월), 부천점(2019년 9월), 명지점(2019년 10월), 안성점(2020년 10월) 등 7개 복합쇼핑몰을 차례로 오픈했다. 이중 위례와 부천, 명지점은 스타필드 시티로 운영되는데 스타필드와 비교해 규모가 작은 매장에 적용하는 서브 브랜드다.

지난해부턴 코로나19가 엔데믹화 되면서 점포 전반적으로 외형이 성장했다. 방문객 수가 늘고 객단가도 개선된 덕분이다. 구체적으로 스타필드 고양은 종속기업(51%)이라 신세계프라퍼티 연결 실적에 포함되지만 하남과 안성의 경우 공동기업이기 때문에 지분법 이익이 들어온다. 신세계프라퍼티 연결 매출(스타필드 고양 포함)은 지난해 3108억원으로 전년보다 36.5% 증가했으며 같은 기간 스타필드 하남과 안성도 각각 1348억원과 690억원을 기록해 각각 9.1%, 11.3% 늘었다.


또 올해의 경우 캡스톤APAC전문투자형사모투자신탁2호(캡스톤 투자펀드)를 통해 수취한 배당수익(155억원)이 신세계프라퍼티 영업수익으로 반영되면서 실적 증대 효과를 봤다. 캡스톤 투자펀드는 역삼 센터필드 빌딩에 투자하는 '이지스 제210호 사모부동산투자회사' 지분을 49.7% 보유 중이며 올 1분기에 155억원을 배당했다.

다만 외형 성장률과 비교해 EBITDA(상각 전 영업이익) 증가 규모는 적은 수준에 그쳤다. 스타필드 코엑스점의 임차료 감면율이 2021년 50%에서 2022년 20%로 줄어 관리비용 부담이 높아졌고, 미국 와이너리 인수 관련 지급수수료도 109억원 가량이 발생했기 때문이다. 지난해 신세계프라퍼티 EBITDA는 전년 대비 6.4%가량 늘어난 1408억원을 나타냈다.

특정 점포에 대한 이익의존도가 높은 점도 부담이다. 위례와 부천, 명지 등은 영업적자가 지속되고 있다. 점포 규모가 상대적으로 작아 집객력이 부족한 탓이다. 반면 스타필드 고양과 하남, 안성점에서 대부분의 이익을 낸다. 이런 편중 현상은 앞으로 경기변동에 대한 대응력을 약화시킬 수 있는 요인으로 꼽히고 욌다.

부동산 개발사업과 관련한 불확실성도 커진 상황이다. 신세계프라퍼티는 주로 지분투자 방식으로 부동산 개발에 참여하는데 최근 들어 개발사업 비중을 늘리고 있다. 화성 국제테마파크와 동서울터미널 등 대규모 투자를 진행 중이다.

업계 관계자는 "그룹 차원에서 추진하는 핵심사업이지만 기존과 달리 투자범위가 오피스와 상업·레저, 호텔 등으로 확대되기 때문에 경기변동이나 금리, 정부정책 등에 받는 영향도 커질 수 있다"고 말했다.

앞서 신세계프라퍼티는 2021년 3월 자회사 신세계화성(90%)을 통해 화성 송산그린시티 국제테마파크 특별계획구역의 부지 매입 계약을 체결했다. 주택과 레저시설, 호텔, 골프장이 포함된 대형 프로젝트로 2032년까지 장기간 공사가 진행된다. 동서울터미널 개발사업의 경우 2028년 준공 예정이다. 아직 토지취득과 인 진행 중이다(2028년 준공 예정). 오피스/상업시설/터미널 개발 을 위한 토지취득과 인허가 단계에 있다.