신세계프라퍼티는 신세계그룹의 자산 개발을 담당하는 계열사다. 복합쇼핑몰인 스타필드를 중심으로 대규모 투자가 이뤄지고 있어 늘 투자 부담이 상존한다. 지난해에 특히 단기차입 비중이 늘어난 탓에 조달 구조를 다변화하는데 집중해 왔다.

재무건전성을 높이기 위해 스타필드 창원의 공동 투자자를 확보했고 신종자본증권(영구채)을 발행했다. 장기적으로 스타필드 신규 출점을 여럿 앞둔 만큼 올해에도 외부 자본 유치를 통한 투자 부담 완화에 주력할 전망이다.

◇'대규모 개발 사업' 위한 차입 확대

2024년 3분기 말 연결 기준 신세계프라퍼티의 총차입금은 1조5037억원이다. 이는 2023년 말 대비 13% 증가한 수치다. 2020년까지만 해도 7416억원에 그쳤던 차입금 규모는 2021년 1조원을 돌파했고 이후 꾸준히 우상향했다.

특히 단기차입금 증가세가 두드러진다. 2023년 말 2986억원이던 단기차입금은 2024년 3분기 말 6112억원으로 급증했다. 같은 기간 단기차입금 의존도 역시 22.46%에서 40.64%로 상승했다.

단기차입 부담이 커진 건 신세계프라퍼티가 꾸준히 부동산 점포 개발 사업을 진행하고 있기 때문이다. 점포 개발이 중장기적으로 이뤄지는 만큼 자금 소요에 맞게 차입을 확대해 재무 융통성을 높이고 있는 셈이다.

신세계프라퍼티는 지난해 수원 스타필드를 새롭게 오픈했고 신규 스타필드 점포인 청라, 창원, 광주를 비롯해 동서울터미널, 화성테마파크 등 줄줄이 대규모 복합개발을 앞두고 있다.


실제 신세계프라퍼티 현금흐름표를 살펴보면 투자부동산을 취득하면서 매년 현금 유출이 이뤄졌다. 2022년엔 1404억원, 2023년엔 1089억원 규모의 현금이 각각 빠져나갔다. 2024년 3분기 말 투자부동산 취득으로 유출된 현금은 3472억원에 달한다.

투자활동으로 인한 현금 지출이 이어지고 있는 만큼 신세계프라퍼티가 자체적으로 벌어들이는 영업활동현금흐름만으로 이를 충당하기엔 부족한 규모다. 신세계프라퍼티의 2023년과 2024년 3분기 말 기준 영업활동현금흐름은 각각 1223억원, 1221억원에 그친다.

◇'스타필드 창원' 투자자 확보, 신규 출점시 '외부 자본' 활용

따라서 신세계프라퍼티는 신종자본증권을 발행하고 외부 자본을 유치하는 등 조달 방법을 다변화해 투자 부담을 완화하는데 주력했다. 그간 모회사인 이마트의 유상증자를 통한 자금 수혈에 기대왔지만 여러 재무 전략을 고심하고 있는 것이다.

신세계프라퍼티는 모회사인 이마트로부터 2014년부터 2021년까지 매해 유상증자를 받았다. 신세계프라퍼티가 수혈받은 총 금액은 1조6480억원에 달한다. 2023년부터는 이마트의 재무 여건이 악화하면서 자체적으로 3000억원 규모 신종자본증권을 발행했다.

외부 자본 유치에도 적극적이다. 신세계프라퍼티는 2024년 8월 스타필드 창원점 개발을 위해 외부 투자자를 확보했다. 글로벌 투자운용사 맥쿼리자산운용이 공동 사업자로 참여하면서 투자 부담을 덜었다.


기존 스타필드 창원은 신세계프라퍼티가 100% 출자한 형태였지만 맥쿼리자산운용이 합류하면서 5대 5 합작법인이 됐다. 맥쿼리자산운용으로부터 645억원의 자금을 수혈했고 동시에 신세계프라퍼티는 유상감자를 진행해 현금을 회수했다.

스타필드 창원이 신세계프라퍼티 연결 대상에서 제외됐고 종속기업을 처분함에 따라 524억원의 현금이 유입됐다. 오는 2027년 스타필드 창원 개장이 목표인 만큼 발생하는 신규 투자를 외부 자본으로 충당할 방침이다.

앞으로도 스타필드 신규 출점시 이러한 투자 전략이 이어질 전망이다. 스타필드 하남·스타필드 안성·스타필드 수원 모두 공동투자로 이뤄졌다. 미국 부동산 회사인 터브먼아시아는 하남과 안성 지분을 각각 49% 보유하고 있다. 수원 역시 KT&G 지분이 50%다.

신세계프라퍼티 관계자는 "개발 사업을 위해 장기적인 관점에서 투자가 이뤄지고 있기 때문에 단기차입금이 증가했다"며 "여러 자금 조달 방식으로 대응해 나갈 것"이라고 설명했다.