롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)가 올해 첫 외부 차입 채비에 나섰다. 2400억원 규모의 담보부사채를 발행할 계획이다. 롯데리츠의 단건 발행액 기준 역대 최대치에 속한다.

롯데리츠가 모집액을 늘릴 수 있던 비결로는 담보 평가 가치가 오른 점이 꼽힌다. 롯데리츠는 롯데백화점 강남점을 담보 물건으로 제시했는데, 전년 말 대비 평가가치가 500억원가량 증가했다. 저금리 리파이낸싱을 목표로 삼은 롯데리츠에겐 반가운 소식이다.

롯데리츠의 차입 구조는 공모채와 은행차입으로 구성됐다. 상대적으로 금리가 높은 은행 차입 대신 공모채로 차입구조 다변화에 힘을 실을 계획이다. 상장 리츠 중 최초로 공모채를 발행했던 롯데리츠가 정기 이슈어로 자리매김할 수 있을지 관심이 쏠린다.

◇공모채 통한 리파이낸싱 '방점'…수요예측 여부 '고심'

투자은행(IB) 업계에 따르면 롯데리츠가 내달 6일 공모채 발행을 목표로 관련 절차를 밟고 있다. 롯데리츠는 트랜치(Tranche·만기구조)를 1년물과 2년물로 나눴다. 모집액은 2400억원으로 제시했는데, 최대 1000억원의 증액 발행 한도도 열어뒀다.

다만 수요예측 진행 여부는 미정이다. 그간 롯데리츠는 수요예측을 치르지 않고 청약 단계를 통해 공모채 발행을 해왔다. 금융투자협회 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제2조에 따라 부동산투자회사는 예외적으로 수요예측 없이 공모채를 발행할 수 있다.

만기 도래 회사채를 차환하기 위해 공모채를 발행하는 것으로 파악된다. 이달에만 총 2400억원의 공모채 만기를 맞는다. 이번 담보부사채 발행일이 오는 8월 6일로 예정된 만큼, 우선 3개월물의 단기사채를 발행해 공모채로 리파이낸싱할 계획이다.

2019년 상장한 롯데리츠는 공모채를 적극적으로 활용하고 있다. 특히 지난해 세 차례에 걸쳐 공모채를 발행하기도 했다. 모두 3500억원의 규모에 해당한다. 이중 1110억원은 차환 목적이었으며, 약 2390억원은 신규 발행건에 속했다.

IB 업계 관계자는 "롯데리츠가 공모채 발행을 준비 중"이라며 "수요예측 진행 여부와 공모 구조 등을 주관사단과 함께 협의를 이어가는 상황"이라고 밝혔다. ◇보유자산 평가액 '상승세'…차입구조 다변화 순항할까

공모채 발행액을 늘리며 정기 이슈어로 도약 중인 롯데리츠는 단건 기준 역대 최대 규모의 조달액을 달성할 전망이다. 역대 최대치는 지난해 3월 발행분이었다. 당시 1년물과 1.6년물로 나눠 총 2000억원을 발행한 바 있다.

올해 담보 평가액이 증가세를 보여 발행액 역시 늘릴 수 있던 것으로 분석된다. 롯데리츠는 롯데백화점 강남점을 담보로 사채를 발행할 계획이다. 롯데백화점 강남점의 담보평가액은 2024년 6월 기준 6100억원으로 집계됐다. 지난해 말 평가액이 5600억원대였으나 약 500억원 늘었다. 이렇듯 공모채를 적극 활용하는 건, 차입구조 변화의 일환으로 여겨진다. 은행 차입을 소폭 줄이는 대신 회사채 발행액을 늘리는 전략이다. 롯데리츠가 밝힌 분기 보고서에 따르면 사채가 3650억원, 은행 차입금이 7740억원으로 집계됐다.

전체 차입금 중 사채 비중이 32%를 차지한다. 담보부 대출 비중이 절대적으로 높은 셈인데, 금리 수준 역시 공모채보다 높았다. 담보부 대출 건의 경우 금리가 대부분 5%를 상회했다. 저금리 리파이낸싱을 위해 공모채 비중 확대를 꾀하고 있는 셈이다.

업계 관계자는 "롯데리츠가 상장 리츠 가운데 가장 먼저 공모채를 활용하면서 적극적으로 차입구조 다변화를 꾀해온 편"이라며 "은행 차입과 공모채를 적절히 분배해 운영하면서 배당금 회복을 목표로 할 전망"이라고 밝혔다.

롯데리츠의 신용등급 및 전망은 'A+, 안정적'이다. 담보부사채는 담보물건이 있기 때문에 신용등급 대비 상향 조정돼 'AA-, 안정적'으로 평가받는다. 이번 롯데리츠의 주관사단으로는 한국투자증권, 삼성증권, KB증권, NH투자증권, SK증권, DB금융투자가 이름을 올렸다.