◇How It Is Now

3월의 첫 거래일이었던 지난 4일, 신한알파리츠가 주가 7210원에 거래를 마쳤습니다. 전 거래일이었던 지난달 29일에는 52주 신고가를 다시 써냈는데요. 장중 7350원까지 주가가 올랐습니다.

국내 상장리츠 중 사실상 유일하게 주가가 7000원을 돌파했습니다. 코스피에는 현재 23개 상장리츠가 이름을 올리고 있는데요. 이 중 자기관리리츠인 스타리츠(전 모두투어리츠)를 제외하고는 신한알파리츠가 위탁관리리츠 중 최고가를 기록 중입니다.

지난해 말 종가와 비교하면 현재 주가는 12% 이상 뛰었습니다. 지난 12월 28일 종가는 6400원을 기록한 바 있습니다. 배당주에 속하는 리츠는 주가 변동폭이 크지 않은데요. 신한알파리츠는 단기간 주가가 10% 이상 성장하는 이례적인 성적표를 받았습니다.


◇Industry & Event

최근 신한알파리츠 주가 상승에는 다양한 배경이 자리합니다. 거시적인 측면에서 봤을 때는 올해 하반기 기준금리 인하 전망으로 인해 주가가 힘을 받고 있다는 분석입니다. 신한알파리츠는 시가총액 6000억원대, 운용자산(AUM) 2조원대 리츠로 거래량이 많은 편인데요. 그만큼 빠른 속도로 부동산 호황기 당시 주가를 회복하고 있습니다.

최근 대표적인 글로벌 리츠 투자 관련 벤치마크 지수인 FTSE 편입을 확정지은 영향도 큽니다. 신한알파리츠는 이달 중순부터 'FTSE EPRA Nareit Global Real Estate' 지수에 들어가게 됐는데요. 국내에선 다섯번째 기록입니다.

장기적으로 주가 안정성 강화 효과를 누릴 수 있습니다. FTSE 지수를 추종하는 패시브 자금과 외국인 투자자가 유입되기 때문인데요. 주주가치 제고에 기여할 수 있는 소식인 만큼 주가도 긍정적으로 반응했습니다.

배당을 앞두고 있는 점도 주가를 떠받치고 있습니다. 신한알파리츠는 3월 말과 9월 말을 결산일로 배당금을 지급하고 있는데요. 올 3월 말까지 신한알파리츠 주식을 들고 있으면 자산 매각으로 발생한 특별배당을 받을 수 있습니다.

주당 642원을 배당할 예정입니다. 전 반기 주당배당금 186원의 3배를 웃도는 수준입니다. 신한알파리츠는 지난해 하반기 용산더프라임타워를 매각을 성사시켰는데요. 매각차익을 포함한 내부수익률 22%를 기록했습니다.

◇Market View

증권가에선 신한알파리츠를 상장리츠 최선호주로 꼽고 있습니다. 주가 상승을 억누르고 있었던 요인들을 해소한 만큼 추가 상승 여력도 있다는 평가입니다.

이은상 NH투자증권 연구원은 신한알파리츠에 대해 매수(BUY) 의견을 유지한 가운데 목표주가를 기존 7300원에서 7600원으로 상향 조정했습니다. 이 연구원은 "국내 최대 오피스 리츠로 임대료의 적극적 인상이 가능한 동시에 보유 자산의 감정평가액이 오르고 있다"며 "타 오피스 리츠와 비교했을 때 밸류에이션이 저평가돼 있는 상태"라고 설명했습니다.

주가 부진 요인을 털어낸 점도 짚었습니다. 그는 "용산더프라임타워 매각 마무리 이후 불가피한 임대료 공백과 특별배당 지급 시점 차이로 인해 주가가 오르지 못했다"며 "지난해 말 HSBC빌딩 지분 편입으로 임대료 공백 문제를 해결했고 특별배당 지급 기준일도 다가오고 있다"고 설명했습니다.

삼성증권에선 신한알파리츠 목표주가를 보다 높은 8800원으로 제시하고 있습니다. 이경자 연구원은 특히 신한알파리츠의 FTSE 지수 편입을 높게 평가했습니다. "최근 악재 없이 (주가 상승) 모멘텀을 찾지 못하던 상황에서 단기적으로 긍정적인 촉매제가 됐다"고 분석했습니다.

그는 "FTSE 지수 편입 1개월 이후부터 주가는 다시 개별 리츠의 펀더멘털에 좌우될 것"이라는 점도 짚었습니다. "다만 주식 거래량 증가에는 유의미한 영향을 준 것으로 보인다"며 "향후 자산 편입 등 외적 성장에도 도움이 될 것"이라고 덧붙였습니다.


◇Keyman & Comments

신한리츠운용은 투자1~4부와 운용관리부로 실무 부서를 나누고 있습니다. 투자부에서 리츠의 신규 투자를 주로 담당한다면 운용관리부에서는 자산의 매각 및 상장리츠 IR 등 업무를 보고 있습니다.

김병직 전무가 투자운용본부장(CIO)으로 전체 부서를 총괄하고 있습니다. 김지욱 대표이사 사장의 직속 직책입니다. 오일택 이사는 김 전무를 도와 운용관리부를 이끌고 있습니다.

김 전무는 2017년 10월 출범한 신한리츠운용의 창립 멤버입니다. 신한은행 전략기획부에서 신한금융지주 전략기획팀으로 이동한 뒤 신한리츠운용 설립에 앞장섰습니다. 신한리츠운용에서는 경영기획부, 투자2부 등을 거쳤습니다.

신한리츠운용은 신한알파리츠 주가의 추가 상승 여력을 긍정하고 있습니다. IR 담당 관계자는 "최근 주가 상승은 FTSE 지수 편입 이후 외국계 자금 유입이 이어지고 있는 영향으로 보인다"며 "이달 말 기준 지급 예정인 특별배당금 수준을 감안했을 때 자금이 추가 유입될 것 같다"고 설명했습니다.

단기적인 이슈로 주가가 올랐지만 현 주가 수준이 여전히 저평가돼 있다는 해석도 내놓았습니다. "현재 신한알파리츠는 P/NAV가 1에 못 미치는 수준으로 주가와 보유 자산가치의 간극을 줄여 나가는 게 당사의 중요한 과제라고 생각한다"고 밝혔습니다. 이를 위해 활발한 IR 활동을 펼칠 전망입니다. "우선은 제공되는 정보의 양과 질을 높혀 국내 상장리츠 업계에서 선례를 제시하는 것을 목표로 하고 있다"고 말했습니다.

P/NAV(시가총액/(자산 감정평가액-부채 가치))는 상장리츠의 주요 투자지표인데요. P/NAV가 1보다 큰 경우 보유 자산가치 대비 주가가 비싸다는 의미로, 반대로 1보다 작은 주가보다 저평가됐다는 의미로 읽힙니다.

신한알파리츠는 주주가치 제고를 위해 다양한 목표도 함께 설정했습니다. 이를 이행해 나가겠다는 뜻도 함께 밝혔습니다.

"그레이츠(GREITS) 브랜드 적용을 확대할 것"이라고 설명했습니다. 그레이츠는 통합 부동산 서비스, 친환경 인증, 입주사 프리미엄 서비스 등 자산관리 노하우가 집약된 오피스 브랜드인데요. 신한알파리츠 투자자산 및 취득예정 자산에 이를 확대 적용해 자산가치를 끌어 올리겠다는 목표입니다.

"투자자산의 LEED 인증 획득 등을 통해 ESG 측면에서도 글로벌 스탠다드에 발 맞출 계획"이라고 덧붙였습니다. 이번에 FTSE 지수 편입으로 외국인과 기관의 투자가 이어지고 있는데요. "앞으로도 안정적인 주가 운용을 해나가겠다"고 밝혔습니다.